Vastgoedbedrijf of maatschappelijke onderneming?

Corporaties investeren weer meer in leefbaarheid. Deze nieuwe aandacht voor leefbaarheid vraagt om een andere manier van werken door professionals op de afdeling Wonen. In vorige artikelen gingen we in op Sociaal Beheer, het faciliteren van ontmoeting en hoe corporaties kunnen sturen op gedifferentieerde wijken.

In dit artikel de fundamentele vraag waarom corporaties op leefbaarheid acteren. Welke taakopvatting ziet een corporatie voor zichzelf? En wat zijn haar gewoonten en gebruiken, wat is haar identiteit?

24 september 2021

Wonen als consumptiegoed?
Jos van der Lans schreef in 2014: “Wonen is geen consumptiegoed, het is een sociale activiteit”. Was het maar zo… Want huurders en verhuurders zien wonen steeds vaker wél als een consumptiegoed. Verhuurders leveren een product en huurders stellen zich vaak op als consumenten. Ze claimen hun rechten.

  • Ik betaal toch huur, dus waarom moet ik zelf die lekkende kraan herstellen? Het is toch jullie huis?
  • Ik heb recht op woongenot, dus wat ga je doen aan de stinkende kliko van mijn buurman?
  • Ik betaal toch voor schoonmaak? Dus waarom is het hier vaak zo vies in het trappenhuis?

Ook bij corporatieprofessionals en bestuurders leeft vaak de opvatting dat een corporatie een vastgoedbedrijf is. Weliswaar met een bijzondere doelgroep, maar toch…

Dus waarom zou je je dan bemoeien met hoe huurders omgaan met je product? Dat doe je toch alleen als de huur niet wordt betaald of er ernstige klachten zijn van andere huurders. Anders heb je daar als verhuurder toch geen belang bij? En waarom zou je dat product verbeteren, als het nog goed in de markt ligt?

Maatschappelijke belangen
Die benadering staat nu sterk onder druk. We zien dat de leefbaarheidsproblematiek is toegenomen. De zorgen zijn groot en ook de overheid verwacht van de corporaties een inspanning. Ook op gebied van duurzaamheid wordt bovendien veel van corporaties verwacht.

De corporatie-als-vastgoedbedrijf eist begrijpelijkerwijs dat die inspanningen renderen. Het is nodig te becijferen dat verloedering voorkomen goedkoper is dan herstel achteraf. Aan te tonen dat het voordeliger is om een bewoner die zijn woning verwaarloost, al tijdens de huurperiode hierop aan te spreken en naar beter woongedrag te laten begeleiden, in plaats van achteraf de uitgewoonde woning opknappen. Dit ‘rendementsdenken’ leidt dus wel tot inspanningen van de corporatie, maar die zijn beperkt en vanuit eigenbelang. Het rendementsdenken zit ook de verduurzaming in de weg. Want verdienen corporaties die investering wel terug? Het zijn de huurders die profiteren van lagere energielasten.

Vanzelfsprekende inzet
Een fundamentele vraag is of de enge taakopvatting dat de corporatie een vastgoedbedrijf is, een visie is die nog past. Er is woningnood en er zijn zorgen over de kwaliteit van sociaal wonen. Nieuwe woningen bouwen, werken aan leefbaarheid, de aanpak van ondermijning en duurzaamheid zijn belangrijke thema’s. Alleen denken vanuit rendementsverlangen laat een corporatie maar beperkt acteren. Dus hoe ziet de corporatie zichzelf? Als een efficiënt vastgoedbedrijf dat faalkosten door verloedering wil voorkomen? Of als een maatschappelijke onderneming die samen met huurders en gemeenten wil zorgen voor fijn en duurzaam wonen?

De maatschappelijke onderneming ziet fijn en duurzaam wonen als een doel op zichzelf. Een structurele inzet is hierbij vanzelfsprekend. Dat huurders hierbij worden betrokken, aangesproken en gecorrigeerd ook. Die inspanningen hoeven niet direct financieel te renderen. Een maatschappelijke organisatie kan leven met de gedachte dat sprake is van ‘uitgesteld rendement’. Een ‘hele, schone, veilige en populaire’ wijk, leidt op termijn immers ook tot een hogere vastgoedwaarde. Bij een eventuele verkoop, brengt een woning in een populaire wijk, meer op dan in een probleemgebied. Het gaat daarbij om serieuze bedragen. De opbrengsten liggen vermoedelijk zo’n €20.000 tot €50.000 hoger.

Verandering van bovenaf
Hoe de corporatie zichzelf ziet heeft directe invloed op de manier waarop de wijkbeheerder zijn werk doet, de woonconsulent omgaat met overlastklachten, de afdeling vastgoed onderhoud uitvoert en de verhuurmakelaar woningen verhuurt. En daarmee ook op de vanzelfsprekendheid waarmee de corporatie huurders betrekt. En op de welwillendheid waarmee de corporatie bijdraagt aan de leefbaarheidsplannen van de gemeente.

De vraag of je jezelf meer als rendementsmachine of maatschappelijke onderneming ziet begint in de boardroom. Het vraagt namelijk van de Raad van commissarissen en bestuurder het lef om de grenzen van de parameters van WSW en AW op te zoeken en wellicht te overschrijden. De opbrengst op langere termijn gaat wellicht voorbij aan de verantwoordingseisen van vandaag. Het vraagt een maatschappelijk ondernemerschap waarbij de boardroom het lef heeft om risico te lopen. Minder rendement vandaag, maar een leefbare stad en hogere vastgoedwaarde in de toekomst. Dat ‘ondernemen’ is niet gestimuleerd de afgelopen jaren. Sterker nog, aan alle kanten is risico mijden gestimuleerd. Commissarissen en bestuurders voelen ook de druk van de aansprakelijkheid als het mis gaat. Het is bepaald geen lichtzinnige keuze. Wij denken dat het nodig is dat de boardroom wel periodiek dit gesprek voert. Wij helpen u graag bij het voeren van dit gesprek.

Harry Vlaar

Meer weten?

Harry vertelt je er graag meer over

06 51 81 31 61

h.vlaar@vannimwegen.nl