Plannen voor project- of gebiedsontwikkeling? Zes aanbevelingen voor een grotere slagingskans van je plan.

We doen de ervaring op, dat professionals zichzelf makkelijk voorbij hollen door groeiend enthousiasme. Het is natuurlijk ook aantrekkelijker om te werken aan een oplossing, dan om jezelf te dwingen om je echte bedoeling te doorleven. Maar het is belangrijk om die stap niet over te slaan om problemen verderop in het proces te voorkomen. Bepaal dus vooraf of en hoe je bewoners wilt betrekken en welke ruimte je zelf daarin ervaart.

2. Bepaal goed je eigen speelruimte
Een goede actoren (belanghouders) en factorenanalyse (belemmeringen in regelgeving en omgeving) vóór een project een publiek karakter krijgt helpt. De analyse maakt het mogelijk ook de toezichthouders bewust te maken van komende keuzes en de noodzaak in die keuzes continuïteit te bieden. Je wilt namelijk niet dat als je net als je goed op weg bent een eindverantwoordelijke ineens besluit dat het anders moet. De aanleiding voor die keuze ligt vaak in het domein van de toezichthouder. Bestuurder schat in dat gemeenteraad, raad van commissarissen of Huurdersraad een keuze niet (langer) kan dragen. De redenen zijn divers, maar hebben ook regelmatig te maken met externe actoren. De angst voor een slechte pers, een kritische vraag van een toezichthouder of raadslid doen de bestuurder terugkeren op een ingeslagen weg. Vanuit het perspectief van de bestuurder begrijpelijk, vanuit het perspectief van andere betrokkenen veelal demotiverend. Heb je net een productieve samenwerking met bewoners…gaat de handrem op het proces. Dus zorg dat je de een goede actoren en factorenanalyse aan het begin van je project maakt.

3. Inspireer de bewoner tot denken over zijn haar woning en buurt
Het voorspellen van het gedrag van (groepen) bewoners is zonder contact met ze ondoenlijk. Dat plaatst je als initiatiefnemers best voor een uitdaging: Je wilt geen onnodige onrust zaaien én je wilt mensen ook niet overvallen. Begin daarom met het intensiveren van het contact. Dat kan wellicht via de ‘sociaal beheermensen’ van de corporatie. Lukt dat niet, dan is meer creativiteit nodig. In onze rugzak hebben we een aantal manieren die werken.

• Ga op huisbezoek en vraag hoe het met mensen, hun woning en hun wijk gaat. Bewoners waarderen het dat je komt en geven je een bruikbaar beeld van sfeer en betrokkenheid.
• Start een ‘identiteits’-project. Breng in kaart wat de eigenheid van de wijk is, daag mensen uit verhalen te vertellen over toen en nu, misschien wil je ze zelfs uitdagen een ‘brand’ of merk voor hun wijk te ontwikkelen. Je praat dan niet over hoe de wijk moet worden, maar hoe die moet lijken. Dat is veiliger, creatiever en leuker dan praten over sloop…maar het schept wel ruimte om mensen te kunnen laten zeggen: ‘dat ze de hele zaak hier maar eens moeten platgooien…”
• Open een ‘praathuis’ in de buurt waarin woonconsulenten, sociaal beheerders, wijkcoaches en andere maatschappelijke organisaties gesprekken voeren, vergaderen, problemen oplossen. Nodig bewoners daar uit en luister! Heb je ook het lef corporatiemedewerkers in de wijk te laten wonen?

4. Durf het tempo van bewoners te volgen
Vastgoedmedewerkers hebben meestal een beeld van hun onderhoudsplanning. Ze weten precies wanneer geschilderd moet worden en wanneer de verwarmingsketel aan de beurt is. Die planning loopt zelden gelijk met de beleving van individuele bewoners. Vaak vinden bewoners dat we ‘te snel’ of juist ‘te laat’ komen met onderhoud. Onze komst is dan ‘lastig’. We investeren vervolgens tienduizenden euro’s, terwijl mensen het nauwelijks waarderen…Kunnen we dat ook omdraaien? Kunnen we de onderhoudsplanning van de vastgoedmedewerkers niet beter afstemmen op de belevingswereld van de bewoners? Neem de bewoners mee in de planning van de komende jaren en laat waar mogelijk plek open voor inbreng. Dan willen bewoners zeker met ons praten! En zijn ze ook zeer gemotiveerd dat te blijven doen als ze zien dat we vaart maken. Betrokken en meewerkende bewoners is de belofte dus!

5. Gebruik de kennis, ervaring en behoeften van bewoners, medewerkers én architect
(Her-)ontwikkeling is een complex samenspel van regels, geld, voorschriften, beschikbaarheid van materialen, idealen, plannen, instanties… Het is voor professionals zoals wij al lastig om overzicht te hebben en te houden. Voor bewoners is het helemaal een onontwarbare kluwen. Als bovenstaande stappen leiden tot het inzicht dat verandering nodig is, helpt een mix van ontwerpkracht en voorspelbaarheid van effecten.

We werken samen met de architecten van Common Affairs. Zij ontwikkelden in ‘citymaker’, een tool bestaande uit een mix van wijkplattegronden, bouwkundige oplossingen én een krachtig voorspellend rekenprogramma. Dat geeft de mogelijkheid om ‘live’ met een groep mensen een ontwerp te maken voor een wijk (of complex), waarbij direct duidelijk wordt of het ook een financieel of stedenbouwkundig haalbare oplossing is. Het model genereert voor de ambtenaar zicht op de lokale idealen (denk aan parkeernormen), voor de vastgoedeigenaar zicht op (des-)investering en de gevolgen voor exploitatie, voor de bewoner de mogelijkheid zijn eigen stokpaardjes in te brengen en voor ieder zicht op wat een wijk zou kunnen worden…

Benieuwd? Ga naar het artikel over onze samenwerking.

6. Houd vaart
De belofte van bovenstaande aanbevelingen, is een gelijkwaardiger relatie met bewoners die betrokken willen zijn. Als bewoners eenmaal het vertrouwen hebben dat professionals geen geheime agenda hebben en werkelijk recht doen aan de adviezen en eisen die bewoners formuleren, kan het snel gaan. Het is belangrijk om dan die vaart te volgen. Het helpt ook om te zorgen voor herkenbare contactpersonen in het project. Zorg voor een projectteam dat zich voor een langere periode verbindt.

Verder praten of aan de slag met een project- of gebiedsontwikkeling? Bel of e-mail Vannimwegen.