Reputatie woningcorporaties vraagt (op)nieuw ondernemerschap

Dienstbaar en gedegen

Woningcorporaties lieten zich de afgelopen jaren zien als een gedegen partner voor de Rijksoverheid. Geen schandalen meer en een constructieve houding bij alle veranderingen die het Rijk inzette. In contact met Rijk en gemeenten overheerste de ‘dienstbaarheid’: “Wij woningcorporaties helpen jullie politici je doelen verwezenlijken”. Daar is overigens niets mis mee, ware het niet dat het voor veel verhuurders moeilijk is om de afspraken na te komen. Verduurzaming en uitbreiding van de woningvoorraad gaan op veel plaatsen langzamer dan gepland. Het leidt tot het beeld dat woningcorporaties onvoldoende leveren. Het Ministerie bevestigt dat beeld met een zekere gretigheid als ze laat zien dat woningcorporaties niet hun maximale leencapaciteit gebruiken. Als de sector ‘geschoren’ werd, bijvoorbeeld bij inperken taken door Woningwet, de verhuurderheffing en andere belastingen (ATAD), overheerste in het publieke debat de gelatenheid. Het leidde tot een beeld van een sector die heel erg haar best deed opnieuw in een goed boekje te komen bij de Rijksoverheid.

Woningmarkt in crisis

Ondertussen namen de problemen op de woningmarkt toe. Oplopende aantallen woningzoekenden die dringend een woning nodig hebben (>350.000). Jong volwassenen die met geen mogelijkheid een zelfstandige woning kunnen kopen of huren. Een noodgedwongen concentratie van mensen met een zorgvraag in wijken met sociale huurwoningen, die daardoor langzaam afglijden. Problemen met de huisvesting van arbeidsmigranten. Het versterkt niet het beeld dat woningcorporaties het goed doen. Het zwarte pieten is begonnen…gemeenten maken de grondprijs te hoog, marktpartijen leveren niet en woningcorporaties evenmin…wat doen die trouwens wel?

Woningcorporaties hebben traditiegetrouw vier belangrijke bondgenoten: Het Rijk, omdat woningcorporaties de hoofdrol vervullen in de volkshuisvesting. Gemeenten, omdat woningcorporaties lokaal leveren wat lokaal gevraagd wordt, de woningzoekenden en huurders omdat woningcorporaties goede, betaalbare en beschikbare woningen leveren. Tenslotte zijn banken belangrijke bondgenoten. Lenen aan een woningcorporatie is zo ongeveer het veiligst dat je kunt doen. Goed om te zien dat in deze vierhoek eerst de relatie met het Rijk verslechterde, toen die met banken en dat nu de relatie met gemeenten en woningzoekenden door tegenvallend presteren lijkt te worden belast. Nieuwe reputatieschade ligt op de loer.

Wat nu

Als je zelf niet de aandacht ergens op vestigt, komt alleen het negatieve in het nieuws. Nieuws is tenslotte: “al datgene dat afwijkt van het alledaagse”. Woningcorporaties en hun bestuurders zullen dus zelf de trom moeten roeren. Misschien steviger dan je als bestuurder van nature zou doen. En dat gebeurt gelukkig ook. De nieuwe voorzitter van Aedes is mediageniek en stevig aanwezig met zijn herwaardering vragen voor de volkshuisvesting. Menig bestuurder volgde mediatraining, de ‘Minister van Wonen’ was leuk en een aantal corporaties omarmt #wooncrisis en # stopdeverhuurderheffing. Er verandert kortom best wat, maar ik mis een massieve solidariteit met woningzoekende en huurder. Wie schreeuwt van de daken dat de woningnood een schande is?

Ik blaas daarom een aandachtsein: Onze huurders en woningzoekenden drijven als bondgenoten bij ons weg. Zij ervaren gedoe in wijken, lange wachtlijsten, teleurstellingen bij renovatie- en verduurzamingsprojecten. Ze ervaren dat verhuurders meer aandacht hebben voor ‘highbrow’ beleidsontwikkeling dan voor directe noden van woningzoekende en huurder: armoede, overlast, en ondermijning door criminaliteit’. “Wat heb je eigenlijk aan zo’n woningbouwcorporatie?”

Het is tijd om onszelf in de spiegel te bekijken, net als destijds bij de Parlementaire Enquête: ‘Hebben de huurders en woningzoekenden een punt?’ Ik denk het eerlijk gezegd wel. Het is zeker niet zo dat woningcorporaties niets doen, maar we zijn – op een paar uitzonderingen na – wel vaak stil op het moment dat het over onze huurders en onze woningzoekenden gaat. Dat is jammer, want juist zij verdienen een stem en een woningcorporatie kan die met gezag uitspreken. Als je tenminste overtuigend en doorleefd kunt spreken over de beperkingen die het leven van ‘woningzoekenden’ met kleine beurs kent. Als iemand ‘pal’ moet willen staan voor (sociaal) onrecht, dan is het de woningcorporatie. Dus schreeuw het van de daken: de groeiende armoede, de toenemende druk op wijken met sociale huurwoningen, de spanningen in gezinnen waar de kinderen niet het huis uitkomen, de verleidingen van een wiet-zoldertje én de schande van de verhuurderheffing en de belasting op sociale huisvesting: Wie verzint zoiets.

(Op-)nieuw ondernemerschap in woningcorporaties

Trek alles uit de kast om te leveren op de woningmarkt. Er moeten op veel plaatsen woningen bij. Dus verbouw kantoren, laat je oog vallen op lege plekken en zet er een bord neer “#Waaromgebeurthierniks, wij willen wel bouwen!”. Laat zien dat wat jouw organisatie betreft geen tijd meer is voor ‘vergaderen’, ‘aanjagen’ en ‘programmeren’. Jij wilt (ver-)bouwen. Onvoldoende midden-huur in de stad? Ik pak het op. Vaar desnoods opnieuw gebruikte cruiseschepen binnen en richt ze in als jongerenwoning. Woningcorporaties werden groot als opdrachtgevers voor woningbouw, laat het ook een nieuwe periode van bloei inleiden.

Het vraagt een ondernemend bestuur, maar ook een rvc die boven zichzelf uitstijgt. In een context waarin aansprakelijkheid voor rvc-leden eerder groter dan kleiner wordt, hebben woningcorporaties rvc-leden nodig die (op)nieuw ondernemerschap durven aanjagen. En die met de bestuurder het publieke debat durven domineren. Ook jouw netwerk verdient het om luid en duidelijk te horen en te lezen over de problemen aan de onderkant van de markt.

Schreeuw kortom als woningcorporatie je wens om meer woningen te realiseren van de daken. Zoek in de publiciteit de confrontatie met gemeenten en bouwers en laat zien dat je staat voor de slachtoffers van de woningnood. Dat waarderen huurders.