Meer grip op projectontwikkeling bij corporaties (1)

Organisatorische inhaalslag na pionierjaren begonnen
Van oorsprong zijn corporaties vooral bouwers, verdelers en beheerders van sociale huurwoningen. De bouwopgaaf was eenvoudig. ‘Sober en doelmatig’ het adagium. De organisaties veelal ambtelijk.

Inmiddels zijn corporaties maatschappelijke ondernemingen met een veel bredere taakopvatting. De bouw-/ontwikkelopgaaf is al lang niet meer zo eenvoudig als voorheen. Vanuit strategische visies, buurtbenaderingen, integratie met zorg en vanuit de verduurzamingsopgave zijn ontwikkelingen steeds ingewikkelder geworden.

Dit alles kost geld. En op dit punt wordt het er niet beter op. De overheid legde de laatste tijd nogal wat extra lasten bij de corporaties zoals de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting. Ook scherpte het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de eisen aan die zij aan corporaties stelt. Gevolg is dat het steeds moeilijker wordt om geld te lenen om woningen te bouwen.

Het vernieuwde ambitieniveau heeft ook gevolgen voor de organisatie. Vaak dringt dit nog onvoldoende door tot de lagere echelons en blijft het te veel bij directies en bestuurders hangen. Processen zijn niet duidelijk, overzicht ontbreekt en daarmee ook de grip op projecten. Risico’s worden onvoldoende onderkend en gemanaged.

Kortom: een sterk toegenomen complexiteit met een achtergebleven organisatie en professionaliteit en slinkende financiële mogelijkheden.

Veel corporaties pakken na de crisis de ontwikkelopgave weer op. Een goed moment voor en organisatorische inhaalslag.

Wat verandert er?
In de confrontatie van de ‘good trust’ cultuur (corporatie) met de ‘bad trust’ cultuur (aannemerij) moet je op je hoede zijn. Met andere woorden: je moet je aanpassen aan de ‘bad guys’. Deze verzakelijking is nodig voor een gezonde verhouding met je leveranciers.

Marktpartijen opereren sinds jaar en dag in deze hardere werkelijkheid. Corporaties nemen nu personeel aan uit de zakelijke sector om kennis naar binnen te halen. Omdat marktpartijen van oorsprong gewend zijn met grote risico’s om te gaan haal je daarmee ook expertise in huis op het vlak van risicomanagement.

Aan de proceskant verzakelijkt de corporatie eveneens. Een heldere procesinrichting en dito besluitvorming zorgt voor meer duidelijkheid, een grotere efficiency, meer zicht op risico’s en meer discipline.

Ook op ondersteunend vlak professionaliseren ze. De tijd van ‘calculeren op de achterkant van het bierviltje’ is definitief voorbij. Omvang en complexiteit van projecten en projectportefeuille vragen om ondersteuning met goede hulpmiddelen zoals rapportages, calculatiemodellen, kengetallen enz.enz.

Traditionele bedrijfsvoering ‘op de schop’
We zien in de praktijk dat, ondanks de schaalvergroting en professionalisering, de aandacht voor bedrijfsvoering, kosten- en risicobeheersing nog onvoldoende is. De corporaties profileren zich met projectontwikkeling wel meer als marktorganisatie maar zij missen de calculerende discipline van de markt nog. Ze staan tamelijk onverschillig tegenover risico’s, kosten en resultaten van hun strategische keuzen. Positieve verwachtingen domineren vaak de besluitvorming.

We zien regelmatig dat de corporaties nog op traditionele (bedrijfsvoering) waarden leunen die passen bij een verhuurder van woningen.

De belangrijkste valkuil: het vanzelfsprekende geloof in succes wat leidt tot zelfoverschatting en is ingegeven door goede bedoelingen en ideeën over ondernemerschap die niet concreet genoeg zijn.

Volgende week: Met risicomanagement succesvol ondernemen en de 1e maatregel voor meer grip: Verhoog het risicobesef.