Beleidswaarde: waardevol begrip of nieuwe draak?

Is de beleidswaarde op termijn ook een betere waarderingsgrondslag dan de huidige marktwaarde in verhuurde staat?

23 januari 2019

Vorig jaar volgde ik (Mario Damen) een interessant ‘speedcollege' bij de ASRE. Dat ging over de nieuwe beleidswaarde bij woningcorporaties. Na een uiteenzetting over afslagen voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer, poneerde ik de stelling dat het beter zou zijn deze (nieuwe) beleidswaarde als waarderingsgrondslag voor de jaarrekening te gebruiken, in plaats van de huidige marktwaarde in verhuurde staat. Inmiddels emeritus-hoogleraar Johan Conijn en collegebegeleider Duco Bodewes vonden van niet en vroegen naar mijn argumenten.

Geen goed beeld door wisselende waardemutaties
Mijn antwoord was dat de huidige jaarrekening in cijfers géén goed beeld geeft van de reële financiële positie als sociale verhuurder. Met name door jaarlijkse grote en wisselende waardemutaties. Die sluiten soms ook niet aan bij het algemene gevoel. Dat is merkwaardig voor een stuk dat informatieve waarde zou moeten hebben in het maatschappelijk verkeer. Slechts na lezing van de toelichting, waarin nu de bedrijfswaarde uiteen wordt gezet, ontstaat meer duidelijkheid. Maar dan moet je al van goed financieel geschoolde huize komen om dat te begrijpen. De politiek las de toelichting toch niet of wilde het gewoon niet begrijpen, met de aanslag op het corporatievermogen als gevolg.

Extra administratieve last voor corporaties?
Accountants maakten in de afgelopen jaren nogal een ‘dingetje’ van de waardering en met name van de onderbouwing. Dat begrijp ik wel: aan hen wordt namelijk gevraagd of die jaarrekening een getrouw beeld geeft van de omvang en de samenstelling van het vermogen? Eigenlijk vonden ze dat dat met de marktwaarde helemaal niet het geval waardoor ze extra kritisch waren op de cijfers. Voor de uitvoeringspraktijk en de samenstellers van de jaarrekening was dat gedoe met en tussen accountants en taxateurs natuurlijk een ramp en onevenredige belasting. En daar zit nu ook mijn vrees, dat dit nieuwe begrip weer tot héél veel discussie tussen partijen leidt en heel veel extra administratieve last voor de corporatie betekent. Terwijl de beleidswaarde voorlopig nog niet in de cijfers in de jaarrekening terecht komt, maar slechts in de toelichting. De laatste jaren wordt al veel van de financiële functie gevraagd en de corporatie kan haar tijd beter besteden aan zaken die er wel toe doen, zoals het sturen op kasstromen en volkshuisvestelijk rendement.

Beleidswaarde betere grondslag kredietwaardigheid
Voor het WSW is de komst van de beleidswaarde een uitkomst. Ook zij konden met de marktwaarde niet uit de voeten, omdat het niet tot een goed beeld van de kredietwaardigheid van de corporaties leidde. Zij bleven voor de beoordeling gebruik maken van de kengetallen op basis van bedrijfswaarde, zoals aangeleverd in de dPi informatie. Dat was echter niet meer houdbaar nadat de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag voor woningcorporaties bij het oud vuil was gezet. Nu de beleidswaarde verplicht in de dPi en dVi moet worden opgegeven (en dus in de toelichting op de jaarrekening), haalt het WSW opgelucht adem. De beleidswaarde is weliswaar niet hetzelfde als de aloude bedrijfswaarde, maar door de afslagen voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer, ontstaat wel een betere grondslag voor de beoordeling en monitoring van de kredietwaardigheid.

Kasstroom onder druk ondanks betere kengetallen
De uitkomsten van de beleidswaarde zullen ook (politiek) niet onweersproken blijven, maar geven wel een reëler beeld van de financiële positie van de sector. Dat is politiek gezien belangrijk. In die zin is het in december 2018 verschenen ‘Sectorbeeld Woningcorporaties’, vooruitlopend op de invoering van de beleidswaarde, een welkome waarschuwing. Daarin signaleert de Aw dat de kengetallen ‘dekkingsratio’ en de ‘solvabiliteit’ toenemen, terwijl de LTV en de ICR geen terugloop laten zien. Dat is toch goed nieuws zou je zeggen, want het lijkt erop dat corporaties er op grond van deze kengetallen beter voor staan. Maar de kengetallen gebaseerd op de marktwaarde leiden tot een verkeerd beeld. De Aw signaleert dit ook: ze hebben vastgesteld dat de verdiencapaciteit (kort gezegd de kasstroom) van corporaties onder druk staat en in de nabij toekomst nog sterker. Dat komt door de aandacht voor betaalbaarheid met huurverlagingen naar de aftoppingsgrenzen als gevolg van het toewijzingsbeleid èn natuurlijk de verhuurderheffing. Die laatste neemt door de koppeling aan de WOZ-waarde ook nog eens verder toe. Bovendien is sprake van een sterke stijging van de bouw- en onderhoudskosten en zorgt de VPB met ATAD voor extra belastingafdracht. De reële investeringsruimte neemt hierdoor stevig af. Voeg daarbij de duurzaamheidsagenda met de hoge uitgaven en een voor de corporatie beperkte terugverdiencapaciteit en je kunt vaststellen dat de corporatiesector financieel stevig achteruit boert. Ontwikkelingen die in de marktwaarde in verhuurde staat niet of slechts gedeeltelijk tot uitdrukking komen.

Mario Damen

Meer weten?

Mario vertelt je er graag meer over.

06 2224 4766

m.damen@vannimwegen.nl