Meer weten?
Robert vertelt je er graag meer over
06 53 23 39 30
Zin en onzin van een kaderbrief in de aanloop naar een nieuwe begroting
Van versterking regie naar versterking wantrouwen
Dit artikel had moeten gaan over de verhouding tussen een vragende overheid en woningcorporaties die hun nieuwbouwambities niet halen. Over het vertrouwen dat corporaties nodig hebben in de overheid om in volle vaart op de muur die ratio’s heet af te rijden. Inmiddels is de situatie behoorlijk veranderd.
21 mei 2025
In een wilde nacht, na een 25-uur-durende onderhandeling besloten de coalitiepartners tot een huurbevriezing voor 2 jaar. Weinig geïnformeerd, mogelijk schrokken ze zelf van wat ze gedaan hadden. Het WSW vroeg direct bij 140 corporaties om bijsturing (een mooie manier om te zeggen: Je kunt minder maatschappelijk presteren, anders loopt het borgingsstelsel gevaar).
Maar de huurbevriezing lijkt een politiek feit, waartoe we ons te verhouden hebben. Waar brengt dat ons? Een aantal gedachten:
1. Wendbaarder worden
Wereldwijd en ook in Nederland zien we dat chaos en populistisch beleid realiteit zijn. Helaas hebben wij ons daartoe te verhouden. Dat betekent dat de inherent niet-flexibele woningcorporaties met hun lange termijn visie, vastgoed en financiering noodgedwongen moeten leren om flexibeler te zijn. Dat lijkt een contradictie en dat is het ook. Het risico op politieke of maatschappelijke verandering is één van de grootste risico’s van woningcorporaties. Lobby en hopen op een goede uitkomst is geen degelijke strategie. Corporaties moeten wendbaarder worden. De prijs van wendbaarheid voor een vastgoedorganisatie is hoog, maar de prijs voor niet wendbaar zijn wellicht hoger.
2. Krachten bundelen
Principes zijn mooi, maar omstandigheden meer bepalend (Sun-Tzu – The Art of War). Door verschillende principes hebben Aedes en Woonbond, bewoners en woningzoekenden, corporaties en andere vastgoedbezitters zich uit elkaar laten spelen. We hebben vereende krachten nodig om te zorgen dat het wonen überhaupt speerpunt blijft. We dachten in het hoofdlijnenakkoord dat dit het zou zijn, maar deze bleek in de voorjaarsnota niet stevig genoeg om overeind te blijven. Met elkaar moeten we een aanbod aan de maatschappij doen dat niet te weerstaan is. Het voordeel van populistische politiek is dat ze maatschappelijke golven wel volgen. De gemeenteraadsverkiezingen zijn in aantocht, laten we zorgen dat we een aantrekkelijk aanbod klaar hebben liggen voor de lokale politieke partijen. Bundel de lokale krachten!
3. Scenario denken
Ik denk dat het corporaties even wat moeite kost om scenario’s te ontwikkelen, dus hopelijk lag dit scenario al klaar. Sinds de huurbevriezing en huurverlaging van de afgelopen jaren, is dit een scenario dat in beeld moet zijn. Welke maatregelen zijn denkbaar:
Verkoop woningen, hier pleitte Erwin Beltman al eerder voor. Ik ben in principe tegen verkleining van de woningvoorraad, maar omstandigheden zijn belangrijker dan principes. Liever 3 woningen verkopen en 2 nieuwbouwen, want dan kunnen 5 huishoudens wonen, dan 3 woningen behouden en niet nieuwbouwen.
Middenhuur: als we meer woningen in de middenhuur verhuren, stijgen de kasstromen. Ook dit verkleint de sociale voorraad en laat de zoekenden naar een sociale huurwoning meer in de kou staan. Dit moet dus goed opwegen tegen de maatschappelijke impact die je met deze middelen kunt bereiken.
- Minder verduurzamen: de investeringen voor verduurzaming lonen niet, de huursom stijgt nauwelijks, terwijl we die kasstromen hard nodig hebben. Het klimaatprobleem oplossen mag wat mij betreft nu wat lager op het prioriteitenlijstje.
- Besparen op onderhoud: een wens die al jaren aanwezig is, maar waar blijkt dat corporaties maar slecht grip op krijgen. Maar onderhoud is de grootste beïnvloeder van de ICR, dus moet bekeken worden.
- Besparen op bedrijfslasten. Je kunt hiervoor bijvoorbeeld de Aedes benchmark gebruiken en bekijken waar andere corporaties beter scoren op efficiëntie en effectiviteit.
- Splitsen en friendscontracten: om meer kasstromen uit de bestaande woningen te krijgen én meer mensen te huisvesten, is versnelling op nieuwe vormen nodig. Gezamenlijk wonen kan ook een goede tussenoplossing zijn voor statushouders die wachten op gezinshereniging.
- Solidariteit: het vraagstuk van solidariteit zal in een stroomversnelling komen, veel corporaties komen nu al onder een ICR van 1,4 dus zullen én bijsturen én hulp nodig krijgen. Eerder interviewde ik Dick Mol hierover.
4. Strategische herijking
De nieuwe omstandigheden vragen om een financiële en daarmee ook om een strategische herijking. Corporaties zijn er niet bij gebaat te doen alsof de strategie staat, terwijl het financiële kader dermate verandert. Beter een doordachte strategische herijking dan doen alsof alles nog kan en per beleidsterrein steeds tegen de financiële muur lopen.
Vannimwegen helpt! We begeleiden strategische sessies, managementsturing en helpen je bij participatie, communicatie en lobby.
Robert de Heer