Samenwerken met wooncoöperaties: drie lessen uit de praktijk

Les #1 - Samen
De samenwerking tussen Boschgaard en Zayaz was niet altijd goed. Sterker nog: het project begon met een patstelling.

Het voormalige buurtcentrum was al enkele jaren gekraakt. Na een bouwkundig onderzoek bleek dat het pand niet brandveilig was en Zayaz sommeerde de bewoners het pand te verlaten. Na een grootse handtekeningenactie en wat aanpassingen in het gebouw mochten de bewoners blijven.

Vervolgens stapten de bewoners, samen met andere initiatiefnemers, naar de bestuurder van Zayaz met een voorstel. Ze wilden in het buurtcentrum een wooncoöperatie in zelfbeheer oprichten. Daarbij wezen ze op het ondernemingsplan van Zayaz, waarin regie voor de huurder een speerpunt was. Het idee sloeg aan bij een aantal mensen binnen Zayaz.

In goed overleg koos Boschgaard een architect en aannemer uit. En samen met Zayaz werkten ze aan een ontwerp van drie torens waarin verschillende woongroepen komen. De sloopwerkzaamheden in het oude buurtcentrum zijn ondertussen begonnen en de bouw begint binnenkort. Daar zullen de initiatiefnemers zelf in meewerken.

Jurgen is sinds het aangaan van de samenwerking projectleider vanuit Zayaz. Hij legt uit: “Dat ‘samen’, dat vraagt iets van elkaars rol. En daar moet je het continu over hebben. De regie hoort bij Boschgaard te liggen, de professionals vanuit Zayaz moeten hen ondersteunen.”

“Een paar jaar geleden hadden we een overleg bij de gemeente. In het midden van de kamer stond een tafel met tekeningen. Wat zag ik: medewerkers van Zayaz en de gemeente stonden rond de tafel, en mensen van Boschgaard in de ring daarachter. Dat was niet de bedoeling! Het vraagt dus continu zoeken naar de rol.”

Een ander voorbeeld is dat Boschgaard zelf wilde sturen op hun financiën: hoeveel kost het gebouw, wat gaat dan de huurprijs zijn? Jurgen legt uit: “Zayaz heeft daar een ingewikkeld rekensysteem voor. We hebben lang geprobeerd Boschgaard mee te nemen in dat systeem en zelfs geprobeerd uit te leggen wat een disconteringsvoet is – terwijl dat helemaal niet relevant is! Uiteindelijk bouwde een collega een Excel-model dat goed genoeg klopt. Daar werken we nu mee.” Meindert voegt toe: “Dat inzicht kwam trouwens tijdens een borrel, toen ik aan een financieel manager uitlegde waar we tegenaan liepen. Voor de samenwerking zijn zulke informele momenten soms net zo belangrijk als vergaderingen.”

Les #2 – Duurzame bijvangst
Jurgen vertelt verder, “Dit project ging voor ons echt om het eigenaarschap, de regie bij de huurder. Maar we leerden veel meer van de Boschgaardse ambities.”

Boschgaard wil de ecologische impact van hun gebouwen zo laag mogelijk houden. Daarom werken ze zoveel mogelijk met hergebruikte materialen. Die ‘oogsten’ ze bij gebouwen die gesloopt of verbouwd worden. “Ik denk dat elk sloopbedrijf in Brabant ons ondertussen kent,” zegt Meindert lachend. De zoektocht naar geschikt bouwmateriaal is intensief, en hangt van toeval aan elkaar. Toen Jurgen zag dat zijn lokale bibliotheek werd gesloopt, stuurde hij een foto van de spanten naar Boschgaard – “en zo werd één foto een oogst!” Dat het ontwerp van het dak daarvoor moest worden aangepast, namen ze voor lief.

Jurgen legt uit welke lessen Zayaz uit die aanpak haalt: “Voor Zayaz, en voor mij persoonlijk, heeft Boschgaard ons echt de ogen geopend. Vier jaar geleden schreeuwden we vol trots van de daken hoe duurzaam onze betonnen NOM-woningen waren. Dat draaide natuurlijk alleen om energie. Ondertussen zien we ook de ecologische impact van materialen, en hoe we die vastmaken.” Lachend voegt hij toe: “ik vind het een geitenwollensokkenwoord, maar Boschgaard kijkt ‘holistisch’ naar hun bouw. Ze kijken naar het totaalplaatje.”

Zayaz stelde recent haar beleid op circulariteit vast. “Daarbij is zo’n project als Boschgaard wind in de zeilen – zulke projecten heb je nodig. Boschgaard was tien stappen verder dan wij, ondertussen zijn dat er acht!” Zayaz kreeg met deze inspiratie op het thema duurzaamheid als het ware een ‘cadeautje’ van de initiatiefnemers. En dat geldt op meer thema’s: de samenwerking met een wooncoöperatie leert hen bijzondere lessen.

Les #3 - Vertrouwen

Het is misschien wel de spannendste les: vertrouwen. Jurgen vertelt: “Als woningcorporatie zijn we echt gewend om voor onze huurder te denken, dat zit er zó in. En hier is juist een groep huurders die zegt: ‘wij willen de kar trekken!’ Dat vraagt een hele andere houding.”

“Je moet beginnen met de ander te vertrouwen, terwijl je de ander nog niet kent.” Jurgen legt uit dat dat in het begin een worsteling was, die hij snel overwon. Sympathie voor het idee en contact met de leden van Boschgaard brachten hem gauw een onderbouwing voor zijn vertrouwen. Hij raadt aan: “maak bewust een keuze voor vertrouwen en bespreek samen wat jullie spannend vinden. Spreek af dat jullie er met open vizier en open communicatie in gaan.”

Een mooi voorbeeld is de aanpak van interne weerstand binnen Zayaz. Jurgen legde die uitdaging op tafel bij Boschgaard. Ze bedachten samen hoe ze Jurgen’s collega’s het echte verhaal konden vertellen. Binnen twee weken werden alle collega’s uitgenodigd en heeft Boschgaard op de zeepkist uitleg gegeven over het project. Vanaf dat moment groeide het vertrouwen bij de rest van de organisatie ook. “Dat begon bij het openen van de dialoog!” zegt Jurgen.

Ook moet je intern het vertrouwen krijgen om echt te mogen experimenteren. “Zorg dat je een verkenner mag zijn. Dat je op pad gestuurd wordt om het experiment aan te gaan. En dat het mag mislukken, zonder dat jij daarop wordt afgerekend,” raadt Jurgen aan.

Vannimwegen versterkt
Als laatste vraag ik Meindert en Jurgen wat zij hebben aan de ondersteuning van mijn collega Warren. Jurgen reageert: “Wat een mooie vraag! Warren is een soort smeerolie. Hij houdt de radartjes tussen Boschgaard en Zayaz goed. Daarin heeft hij een ontzettend waardevolle rol, ik weet niet hoe het eruit zou zien als hij er niet bij was. En zeker in het begin hielp dat Warren veel juridische kennis heeft en het ontwikkeltraject al kent. Sommige dingen mogen we niet van de Woningwet. Als wij dat zeggen dan komt dat anders binnen dan als Warren dat aan Boschgaard uitlegt. Hij staat echt naast beide partijen.”

Procesbegeleiding is van levensbelang voor een wooncoöperatie, legt Meindert uit: “Bij ons haakten mensen af wanneer het proces stroperig werd, bij plotselinge tegenslagen op het gebied van wetten en bureaucratie. Dingen dus, waar we Warren voor nodig hadden. Bij de gesprekken over financiën en huur- en beheerafspraken bijvoorbeeld, daar was Warren voor ons heel belangrijk. Hij is de vertaler geweest, beide kanten op. Hij zorgt voor overbrugging.”

Warren legt zelf uit: “Het mooie aan een project als Boschgaard is de afstand die tussen partijen ‘leek’ te zitten. Het beeld van krakers die 'schoppen' tegen de corporatie en een corporatie die ze eruit wil hebben.

In werkelijkheid was de ruimte tussen partijen helemaal niet zo groot. Het was vooral dat partijen nog niet goed met elkaar communiceerden en elkaars behoefte niet leken te begrijpen. Uiteindelijk was er heel veel gemeenschappelijke visie en behoefte. De truc is dan om beide partijen dit te laten inzien en vervolgens samen aan de slag te gaan om hun ideeën uit te voeren. Ik fungeer dan als vertaler voor beide kanten, en laat de leef- en systeemwerelden op elkaar aansluiten.”