Ook jong wonen is meer dan alleen een dak boven je hoofd

Meteen maar de eerste grote uitdaging dan: er is een enorm tekort aan studentenwoningen. Hoe gaat de SSH daarmee om?

De urgentie is duidelijk zichtbaar in de cijfers. In bijvoorbeeld Utrecht is de gemiddelde wachttijd inmiddels 43 maanden. Dat betekent gewoon dat je gedurende een hele studieperiode moet wachten. Dat onderstreept volgens Krista niet alleen de noodzaak van vol inzetten op bouwen, maar ook het belang van zo vroeg mogelijk inschrijven. Maar er is meer nodig dan extra stenen en voor jongeren die voor het eerst op zichzelf wonen, is alleen een dak boven hun hoofd niet genoeg. Krista geeft aan: “Juist de woonvorm maakt het verschil: een studentenhuis is voor veel jongeren de plek waar zij leren zelfstandig te leven. Waar zij om leren gaan met praktische vragen die voor hun ontwikkeling heel belangrijk zijn: hoe doe je dat nou samen met huisgenoten? Hoe leer je koken, schoonmaken, je rekeningen op tijd betalen? Bij wie kun je terecht in de leuke en minder leuke momenten? Het lijken simpele dingen, maar in het leven van een jongere zijn die heel erg belangrijk om een goede start te kunnen maken. Na zo’n start zie je dan gaandeweg de studietijd dat mensen wat meer toe raken aan meer op zichzelf wonen en doorstromen naar een studio bijvoorbeeld. Zo gaan ze op een natuurlijke manier verder in hun wooncarrière.”

Voor de SSH dus een reden om sterk in te zetten op onzelfstandige woningen en woonvormen waar studenten samenleven. Waar bewoners niet alleen van elkaar leren, maar vaak ook vriendschappen opbouwen die hun studietijd en verdere leven kleuren. Volgens Krista is juist die mix van leren, leven en verbondenheid van grote waarde in deze levensfase. Het gevoel ergens bij te horen is heel erg belangrijk. Ook de toename van eenzaamheid onder jongeren maakt dit actueler dan ooit.

Een woonomgeving kan hierin veel bijdragen. “Bijvoorbeeld bij de High Five, een groot nieuw complex, kijken we samen met bewoners hoe de ca. 1000 m² aan gemeenschappelijke ruimte kan worden ingezet voor horeca, sport en cultuur om er écht uitnodigende ontmoetingsplekken van te maken.”

Heeft een studentenhuisvester dan ook andere of meer verantwoordelijkheden in de manier waarop studenten samenleven?

Krista benadrukt dat de rol van de verhuurder daarin wel begrensd is. “De woonomgeving kan dus goed ondersteunen. Maar studentencomplexen zijn vaak ‘minimaatschappijtjes’ waarin vanzelf een dynamiek ontstaat. Teveel sturen werkt dan juist averechts; het helpt niet als wij ons gedragen als ‘curlingouders’. Wel is het belangrijk om alert te blijven op bewoners die minder makkelijk meekomen. Studenten zelf spelen daarin de grootste rol: we hebben natuurlijk echt veel ‘ogen en oren’ in die zin. Maar ook onze property managers, die we voor alle complexen hebben, letten op signalen zoals overvolle brievenbussen, vreemde geuren, meldingen van buren, huurachterstanden en leggen indien nodig actief contact.”

Over wel of niet hospiteren zijn in diverse studentensteden forse discussies. Hierin zijn ze bij de SSH nuchter. In nieuwbouw wordt in principe toegewezen, terwijl in oudere panden hospiteren nog kan. Dat leidt volgens Krista niet tot grote problemen; integendeel, in de praktijk geeft het juist ook rust aan mensen die bij hospiteren minder goed uit de verf komen. De vraag is vooral wat per complex het beste werkt, zeker als het gaat om de grootte van de woongroep. “Met twee of drie mensen maakt het echt wel uit wie erbij komt. Maar als je met zes of acht mensen woont zal er altijd wel iemand zijn waarmee je het kunt vinden.”

Hoe gaan jullie om met de combinatie van verschillende ‘culturen’? Van Nederlandse studenten, ‘gewone’ jongeren en internationale studenten?

De SSH huisvest naast studenten ook jongeren. Sommigen daarvan komen via zorgpartijen, Vluchtelingenwerk en andere partners. Daarvoor heeft de SSH het project Goeie Buur: jongeren die via een instelling worden voorgedragen, krijgen een medebewoner die als buddy kan fungeren en helpt met praktische zaken. De eerste periode is er bovendien intensieve begeleiding. De jongeren worden bij voorkeur ook geplaatst op kamers; juist het samenleven met andere jongeren kan een stevige basis geven voor uiteindelijk zelfstandig wonen.

Ook voor internationale studenten kiest de SSH bewust voor integratie in de reguliere woonomgeving. Short stay kamers blijven nodig, maar die aantallen hoeven volgens Krista niet verder te groeien. Juist studenten met een langer studieperspectief dan een jaar (diplomastudenten) zouden vaker een regulier campuscontract moeten kunnen krijgen. Zodat zij voor de duur van hun studie op één plek kunnen blijven wonen. “Dat geeft hen minder stress en gedoe, maar het is voor ons allemaal ook beter. Voor de arbeidsmarkt hebben we de internationale studenten hard nodig. Samenwonen in gemengde studentenhuizen is beter voor hun verbinding met de Nederlandse samenleving en cultuur en vergroot de kans dat ze blijven.”

En hoe krijg je weer plek voor nieuwe studenten?

Om steeds weer nieuwe studenten en jongeren een plek te kunnen bieden, moeten de afgestudeerden en oudere jongeren natuurlijk ook weer een keer vertrekken. Waar tijdelijke verhuur voor reguliere woningcorporaties nauwelijks aan de orde is, geldt voor studentenwoningen een campuscontract: als je niet meer studeert moet je weg. Maar waarheen in deze woningmarkt?

Krista: “Ja dat is echt lastig. Doorstroming is een terugkerend knelpunt. Wij hebben nog wel een paar honderd jongerenwoningen, waar studenten naar kunnen doorstromen, maar op heel veel plekken stokt de keten. Dat leidt soms tot schrijnende situaties van mensen die nergens heen kunnen. Maar er staat daarachter dan ook nog een hele groep te wachten, dus we kunnen niet verlengen. Daarvoor hebben we de samenwerking met andere corporaties en verhuurders dus hard nodig.”

Over die andere corporaties: Jij werkt bij de SSH, maar je kent natuurlijk de andere studentenhuisvesters ook vrij goed. Jullie werken samen in Kences. Zijn er dingen waarmee de studentenhuisvesters zich onderscheiden, waarin jullie voorop lopen, of waarin andere corporaties inspiratie kunnen vinden?

“Nou ja, Ik denk in eerste instantie aan onze hele digitalisering. Bij andere corporaties gaat het vaak nog over vrij beperkte zaken. Bij ons is echt het hele klantproces digitaal gemaakt. Ook door bijvoorbeeld dingen zoals de campuscontrole met instanties af te stemmen. Daardoor kunnen we het veel efficiënter organiseren. Bij huurcontracten ondertekenen wordt er alleen nog een vinkje gezet, een handtekening hoeft niet. Voor ons was dat ook nodig, we hebben een mutatiegraad van 60% inclusief de short stay, en 33% zonder de internationale studenten. Dat is gigantisch, dus ons belang is ook groot.”

Eerlijk is eerlijk; de doelgroep van studenten en jongeren is natuurlijk over het algemeen ook heel digitaal vaardig en kan hier makkelijk in mee.

“Jawel, maar andere corporaties kunnen hier ook écht veel meer mee bereiken. Niet alleen door te digitaliseren, maar vooral door te versimpelen. Bij de SSH zijn we wel voorlopers. We hebben ons eigen systeem gebouwd en het hele verhuurproces slim gestandaardiseerd. Daardoor kan de hele mutatie in een ‘happy flow’ plaatsvinden, waar er geen medewerker meer aan te pas hoeft te komen. De sleutels worden gewoon overgegeven door de ene aan de andere bewoner, overnames doen zij met elkaar. En als er echt nog dingen zijn in de woning die niet oké zijn, dan doen ze een verzoek. Ook digitaal. Dat scheelt zoveel tijd, menskracht, planning. En geld natuurlijk.”

Ik hoor je ook zeggen dat jullie in dat proces niet alleen de handelingen gedigitaliseerd hebben, maar ook ervoor gezorgd hebben dat je sommige handelingen helemaal niet meer hoeft te doen.

“Klopt, we hebben dingen die altijd leken te moeten maar ook anders kunnen, anders geregeld. En dat wel afgedekt met bijvoorbeeld de Belastingdienst en DUO. Echt slimmer ingericht dus. Dat scheelt enorm veel tijd. Een ander mooi voorbeeld is dat we ons nieuwe complex met 921 woningen niet met 921 advertenties hebben verhuurd. Onze medewerkers zijn echt gaan kijken of dat slimmer kon. Waardoor we gelijksoortige woningen en kamers konden combineren en we het hele complex met maar twee advertenties in één keer hebben geadverteerd.”

Fijne collega’s!

“Ja, we zien ook wel dat we medewerkers hebben die het leuk vinden om met elkaar slim na te denken over hoe je dingen makkelijker kunt maken. We hebben denk ik ook gemiddeld jongere generaties medewerkers in dienst, die die drive hebben en soms met hele toffe oplossingen komen. En we stimuleren ze daar ook in.”

Zijn er nog andere dingen waarbij je een groot onderscheid ziet tussen studentenhuisvesting en reguliere corporaties?

“Nou, onze huurdersvertegenwoordiging ziet er natuurlijk ook echt anders uit dan gemiddeld. Dat zijn allemaal jonge studerende mensen. Op een bijeenkomst met huurdersvertegenwoordigingen van andere corporaties, pik je ze er zogezegd snel uit. En ze wisselen natuurlijk ook regelmatig van samenstelling. Onze bewonersparticipatie heeft een heel andere dynamiek en gesprekken. Maar die verjonging en vernieuwing proberen andere corporaties natuurlijk ook te bereiken, alleen is dat met hun populatie lastig.”

“Wat ik nog wel zou willen meegeven aan andere corporaties, is om samen wat meer lef te hebben. Wij hebben als studentenhuisvesters bijvoorbeeld aan een gezamenlijk aanbodmodel gewerkt en hebben nu ROOM, een inschrijfportaal waarmee je landelijk kunt inschrijven voor een studentenwoning en kunt zien wat het aanbod is. Daar wordt door de andere corporaties wel veel over gepraat, maar weinig mee gedaan omdat het complex is. Maar je kunt met logisch en creatief denken echt veel voor elkaar krijgen. Kijk wat slimmer, daag je mensen uit en start gewoon ergens”.

Mooie afsluiting, dank je wel!